【人生100年時代のお金問題】「不動産投資」事前にチェック！不動産投資のリスクと対処法。

不動産投資の魅力のひとつは、

最初から全ての

発生する問題（リスク）と対処方法

が、すでにわかっていることです。

実は、全て確立されています。

例えば、空室リスクですが、

そもそも住居系のマンションの場合、

満室にならない物件は

日本全国で探しても数えるほどのごく限られた地域だけです。

ＲＣマンションのように、

大きめの賃貸物件が建っているようなエリアなら、

ほとんどの物件は、やり方次第で満室経営は可能です。

仮に、相場が５万円の部屋があったとします。

それを、極端な話、４万円で貸したらどうでしょう？

あっという間に入居者が決まりますね。

では、4万7千円だったらどうなのでしょう？

または、４万5千円だったらどうなのか？

このような疑問は、実は賃貸の窓口に行ってきけば、

どれくらいの家賃や設備なら満室が可能か教えてくれるのです。

例えば、4万５千円と言われたなら、

最初からその家賃で予測してシミュレーションしておくのです。

その家賃でしっかり回る物件を買っておけば何の問題ありません。

もし、その家賃で回らない物件なら、購入しなければいいだけです。

つまり、そのように、

事前に賃貸市場のリサーチをしておいて、

空室が出ても、どれくらいの家賃設定で満室経営できるのかを把握し、

しっかりキャッシュフローが出る価格で

買っておくのが重要なコツです。

例えば周囲のライバル物件が、普通のキッチンだったら

自分の物件には、システムキッチンを入れたら、

かなり魅力的な物件が作れますね。

その費用を最初から見込んで、

準備しておくのです。

このように、リサーチをしっかりして

ライバル物件との差別化を行うことで、

基本的にどんなエリアでも、満室経営は十分可能なのです。

問題は、その差別化にどれくらいの費用が掛かるかを

購入前に見極めすることができるかどうかです。

ここに知識と経験が必要ですが、これも慣れです。

しっかり知識さえつければ

どなたでも見極めることができますし、

満室経営が可能です。

つまり、

購入する前に、しっかり賃貸市場をリサーチし、

相場やライバル物件を把握した上で、

購入の判断ができれば、まず負けはありません。

ところが、残念なことに、

一切の知識や経験も無しで

賃貸業を始める方が多数います。

しかも、いきなり億単位の借り入れをして。

昨今マスコミを賑わしている

かぼちゃの馬車やスルガ問題で被害にあったと

言っている方は、その代表格ですね。

無勉強かつ無知な上、

なんの調査もせず購入してしまったと

自ら言っているようなものです。

なぜなら、彼らが購入した物件は、

ほんの少しの知識と、ほんの少しリサーチさえすれば

どれだけ危険で、購入してはいけない物件か分かるからです。

億単位の買い物をするのに、

ほとんど何も考えず、比較検討せず、

知識も無く、業者の言うがまま購入するのは

本当にありえないと思います。

自宅を買うとか、車を買うとかでも

相当比較検討するのが普通だと思います。

もっと身近であれば、掃除機を買うだけでも

かなり悩んだりするのではないでしょうか？

不動産だけは、そうしないのですから、

本当に不思議ですね。

話を元に戻します。

このように、

間違って高額で購入してしまったら、

なかなかリカバリーできないのも不動産投資の特長です。

なので、繰り返しますが、

購入前の判断がとても重要なのです。

あと、

代表的な不動産投資のリスクとしては、

火災や地震がありますが、

しっかり火災保険に入っておけばそれで済みます。

また、

家賃滞納もよく聞かれる質問ですが、それも簡単です。

実は、滞納が発生した時、家主に代わって催促したり、

滞納分を保障する保証会社というのがあります。

万一、滞納が続いた場合は、裁判費用も出してくれて

法的手続きをして退去させたり、荷物を撤去したりしてくれます。

以上はほんの一例ですが、

全てのリスクは対処方法があり、

それのコストもはっきりしています。

そのリスク対処のコストや運営コストを見込んだ上で

しっかりメリットがある物件だけを購入すれば、

リスクマネジメントが出来た状態で

安定収入が実現します。

正直、目利きができるようになれば、

失敗する方が難しいくらいです。

逆に言いますと、

購入した時でほぼ８割９割、勝敗は決まります。

つまり、買ってからは

大幅な収益改善はできないということでもあります。

なので、必ずしっかり勉強してから

始めてください。